Défaut de paiement pendant le corona (part 1)

Malgré le fait que le gouvernement ait fourni des mesures de soutien aux entrepreneurs, il y a beaucoup d’entrepreneurs qui ne sont pas en mesure de payer leurs frais fixes. Nous pensons ici principalement aux loyers. La question se pose de savoir quels principes juridiques ils peuvent invoquer pour justifier ce « non-paiement ».

 Payer les loyers !

Le devoir le plus important d’un locataire est de payer le loyer, n’importe de quel loyer il  s’agit ; d’un loyer d’une propriété commerciale, d’un bâtiment, d’un magasin ou d’une maison. En outre, le propriétaire / bailleur doit donner la jouissance paisible de sa propriété à son locataire.

Mais c’est surtout l’article 1722 de notre Code Civil qui peut jouer un rôle important pendant cette période de corona !

Cet article stipule : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Attention !

En Wallonie, l’article 1722 du Code Civil a été supprimé. Il à été changé par le Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018. L’ article 7 de ce décret stipule que le propriétaire doit donner la jouissance paisible du bien loué à son locataire.

L’article 12 stipule ce qui suit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il ne semble donc pas s’écarter du contenu de l’article 1722 du Code civil.

Étant donné que pendant le corona, le locataire ne peut pas utiliser son bien loué comme il le devrait (par exemple parce qu’il ne peut pas recevoir ses clients dans les locaux loués), nous pourrions avoir à faire avec une « destruction partielle » comme le prévoit la législation.

Beaucoup de gens considèrent cette destruction comme une destruction matérielle de la propriété (par exemple en cas d’incendie), mais pendant le corona, il s’agit d’une destruction « légale ».

Si le bien loué est partiellement détruit, le locataire peut demander soit une résiliation du bail, soit une réduction du loyer. Toutefois, cela ne peut se faire qu’en faisant appel au juge !

La théorie de « l’abus de droit » !

Par « abus de droit », on entend que l’on va exercer un droit mais de telle manière qu’il dépasse les limites d’un exercice normal. Cela signifie que le titulaire d’un droit va exercer ce droit, mais d’une manière très déraisonnable.

Par exemple : le propriétaire d’une maison construit un mur un peu trop loin de la limite de la parcelle. Son voisin exige qu’il redresse la situation et qu’il démolisse toute sa maison !

Pendant le corona, « l’abus de droit » pourrait être présent si le propriétaire, malgré le fait que son locataire ait dû fermer son commerce pendant la période de confinement, demanderai quand même la totalité du loyer en cas de non-paiement ! Bien sûr, c’est une chose qui doit être prononcée par le juge et tous les faits et circonstances corrects devront être examinés dans un cas pareil.

Qu’en est-il de la « force majeure » ?

Les parties doivent exercer leur contrat. Ils doivent respecter tout ce qu’ils ont convenu et cela doit être fait « de bonne foi ». Cependant, l’article 1148 du Code civil stipule « qu’ il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. »

Il n’existe actuellement aucune définition de la « force majeure », de sorte que deux principes importants doivent être appliqués pour déterminer s’il peut y avoir ou non un cas de force majeure :

– Il doit y avoir une « impossibilité » totale d’exécuter le contrat ;

– Il doit y avoir des circonstances totalement imprévisibles et insurmontables pour le débiteur.

Bref, il doit s’agir d’un événement qui rend totalement impossible l’exécution du contrat ; il ne doit y avoir aucune faute de la part du débiteur !

Les tribunaux devront également se prononcer sur ce principe de « force majeure » en fonction des faits et des circonstances.

Dans notre prochaine édition, nous citerons quelques exemples prononcés très récemment par les juges. A  suivre donc !