Ondanks het feit dat de regering steunmaatregelen voorzag/voorziet voor ondernemers, zijn er toch heel wat ondernemers die hun vaste kosten niet kunnen betalen. We denken hier vooral aan de huurgelden. De vraag stelt zich dan ook op welke wettelijke principes zij zich kunnen beroepen om deze ‘wanbetaling’ te verantwoorden. Het betalen van huurgelden! De belangrijkste […]
Ondanks het feit dat de regering steunmaatregelen voorzag/voorziet voor ondernemers, zijn er toch heel wat ondernemers die hun vaste kosten niet kunnen betalen. We denken hier vooral aan de huurgelden. De vraag stelt zich dan ook op welke wettelijke principes zij zich kunnen beroepen om deze ‘wanbetaling’ te verantwoorden.
Het betalen van huurgelden!
De belangrijkste plicht van een huurder is het betalen van de huurprijs en dit ongeacht of het gaat om de huur van een handelspand, gebouw, winkel of woning. Daarnaast moet de eigenaar/verhuurder het rustig genot verlenen van zijn goed aan zijn huurder.
Maar het is vooral artikel 1722 van ons Burgerlijk Wetboek dat in deze coronatijden een belangrijke rol kan spelen.
Dit artikel stelt: ‘Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.’
Opgelet!
In Wallonië werd artikel 1722 BW opgeheven. Daar is het Waals woninghuurdecreet van 15 maart 20218 van toepassing en stelt artikel 7 dat de verhuurder het rustig genot moet geven aan de huurder. Art. 12 stelt als volgt: ‘Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel een vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.’
Het lijkt dus niet af te wijken van de inhoud van artikel 1722 BW.
Daar in deze coronatijden de huurder zijn pand niet kan gebruiken zoals zou moeten (bv omdat hij zijn klanten niet kan ontvangen in het gehuurde pand), kunnen we te maken hebben met ‘ten dele teniet gaan’ zoals in de wetgeving vermeld staat.
Velen denken bij dit tenietgaan aan het materieel teniet gaan van het goed (bv in geval van brand), doch in deze coronatijden gaat het om een ‘juridisch’ tenietgaan.
Gaat het gehuurde pand ten dele teniet, dan kan de huurder ofwel een huurontbinding vragen ofwel een vermindering van de huurprijs. Doch dit kan alleen gebeuren door beroep te doen op de rechter!
De theorie van het ‘rechtsmisbruik’!
Met ‘rechtsmisbruik’ bedoelt men dat men een recht gaat uitoefenen maar op een zodanige manier dat het de grenzen van een normale uitoefening te buiten gaat. Het houdt in dat de houder van een recht, dit recht gaat uitoefenen maar op een heel onredelijke manier.
Bijvoorbeeld: een eigenaar van een woning bouwt een muur net iets te ver over de perceelsgrens. Zijn buurman eist dat hij dat rechtzet en zijn heel huis afbreekt!
In deze coronatijden zou ‘rechtsmisbruik’ kunnen aanwezig zijn indien de verhuurder, ondanks het feit dat zijn huurder zijn zaak heeft moeten sluiten tijdens de lockdown, toch nog de volledige huurprijs zou vragen bij niet betaling! Natuurlijk is dit iets dat door de rechtbanken moet beoordeeld worden en zullen hiertoe alle juiste feiten en omstandigheden nauw moeten bekeken worden.
En wat met ‘overmacht’?
Partijen moeten hun contract uitvoeren. Zij moeten zich houden aan al datgene wat ze overeengekomen zijn en dit moet ‘te goeder trouw’ gebeuren. Artikel 1148 BW stelt echter dat: ‘Geen schadevergoeding is verschuldigd, wanneer de schuldenaar door overmacht of toeval verhinderd is geworden datgene te geven of te doen waartoe hij verbonden was, of datgene gedaan heeft wat hem verboden was.’
Op dit ogenblik bestaat er geen definitie van ‘overmacht zodat er aan de hand van twee belangrijke principes moet nagegaan worden of er sprake kan zijn van overmacht of niet:
Kortom moet het gaan om een gebeurtenis waardoor het uitvoeren van de overeenkomst totaal onmogelijk wordt er waaraan de schuldenaar geen enkele fout treft!
Ook over dit principe van ‘overmacht’ zullen de rechtbanken zich moeten uitspreken al naargelang de feiten en omstandigheden.
In onze volgende bijdrage halen we enkele praktijkvoorbeelden aan. Wordt dus vervolgd!